2022-09-28

不動産売却前に確認しておくべき税金

個人が土地や建物を売却し、利益（譲渡益）が出た場合、その利益に対し「所得税」と「住民税」がかかります。

この課税対象となる利益のことを「譲渡所得」と呼びます。

譲渡所得金額＝売買価格－取得費－譲渡費用－特別控除

売却価格から取得費（購入価格）、経費などを差し引いた額から計算します。
まずは、売却した不動産の所有期間５年以下か５年超かに応じて納める税額を計算します。

譲渡（売却）した年の１月１日における所有期間

５年以下の場合・・・短期譲渡所得

５年超の場合　・・・長期譲渡所得

取得の日は、原則として次の基準とされます。

①購入の場合→引渡しの日（売買契約の効力発生の日も可）

②請負工事により建築した場合→引渡の日

短期譲渡所得税率

課税譲渡所得金額に、３９．６３％

（所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％）

長期譲渡所得の税率

課税譲渡所得金額に、２０．３１５％

（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％）

仮に所有期間６年で、売却後１，０００万円の利益が出た場合

１，０００万円×２０％＝２００万円を税金として納めることになります。

自己の居住用の住宅等を売却した場合は特別控除があります。

居住用財産等を譲渡した場合の特別控除一覧

よくあるケース

①売買契約書を紛失している

②親からの相続で取得価格がわからない
などです。

では、購入価格（取得価格）がわからないケースは、どう計算するのでしょうか？

この場合、売却価格（譲渡価格）の５％の額を取得価格とみなします。

仮に３，０００万円で売却した場合
３，０００万円×５％=１５０万円、つまり１５０万円が取得価格（購入価格）とみなされます。

計算式に当てはめると
３，０００万円－１５０万円＝２，８５０万円が利益になり、
この利益に対して、税金が課税されることになります。

相続や、取得年数が古い不動産を売却する場合、まずは契約書等の取得価格が証明できる書類があるか確認してください。

依頼した業者から、この説明を聞かないまま売却し、後日多額の税金を請求されたケースもよくある話です。