不動産を売った場合の税金（居住用不動産の3，000万円特別控除）

個人が土地や建物を売却し、利益（譲渡益）が出た場合、その利益に対し「所得税」と「住民税」がかかります。 この課税対象となる利益のことを「譲渡所得」と呼びます。

課税価格の計算式

譲渡所得金額 ＝ 売買価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

売却価格から取得費（購入価格）、経費などを差し引いた額から計算します。

ただし、上記計算から利益が出ていなければ税金を払う必要はない。

居住用不動産の3，000万円特別控除

居住用の不動産を売った場合には3，000万円の特別控除を受けることができます。

※注意、特例の適用は3年に1度だけ

これは上記計算式から、売却時に利益が出ていても、その金額から3，000万円が控除されます。

よって、ほとんどの方が自宅を売却する場合には税金の掛からないことになります。

しかし注意点もあります。

それは不動産の購入価額がわからい場合です。

よくあるケースは

①売買契約書を紛失している

②親からの相続で取得価格がわからない
などです。

では、購入価格（取得価格）がわからないケースは、どう計算するのでしょうか？

この場合、売却価格（譲渡価格）の5％の額を取得価格とみなします。

仮に4，000万円で売却した場合

4，000万円×5％=200万円、つまり200万円が取得価格（購入価格）=とみなされます。

計算式に当てはめると

4，000万円－200万円＝3，800万円が利益になり、この利益に対して、税金が課税されることになります。

上記の場合3，000万円の特別控除を適用しても800万円の利益が出ることになります。

その他、店舗付住宅の売却時も特別控除が適用されないケースがありますので、ご注意ください。