空き家3000万円特別控除を受けるには、耐震補強が必要

空き家を相続したけど、譲渡すると高額な税金がかかるのが心配。

このように悩んでいませんか？

相続空き家を譲渡する際、特定の要件を満たすと3,000万円の特別控除を受けることができ、場合によって、税金がほぼかからないこともあります。

今回の記事では「空き家3,000万円特別控除」についてお話しします。また、特別控除の適用要件についても解説しますので、どうぞ最後までお読みください。

①空き家3,000万円特別控除【譲渡所得特別控除】とは

空き家3,000万円特別控除（譲渡所得特別控除）は2016年の税改正により作られた特例です。特例が適用されれば相続した空き家の売却によって出た「売却利益」から最大3,000万円が控除されるため大きな節税が可能になり、せっかく売却したのにほとんどを税金で差し引かれるということがなくなります。

しかし、相続した建物の全て（空き家）に空き家3,000万円特別控除が適用されるわけではなく、適用要件に該当しない場合、「譲渡所得特別控除」は受けられませんので注意が必要です。

②空き家3,000万円特別控除の適用要件

空き家3,000万円特別控除（譲渡所得特別控除）の要件は主に10あり、それぞれ全てに該当する必要があります。

１．昭和56年5月31日以前に建築された家屋

旧耐震基準の建築物を指しており、建物建築の年月日は建物登記簿謄本や建築確認申請書類に記載されています。

２．区分所有建物ではない建物（一戸建て住宅以外）

区分所有物とは構造上区分され、住居・店舗・事務所など独立した用途に供することができる数個の部分から構成されている建物を言います。つまり一戸建て住宅以外は控除対象とならないということです。

３．マンションは空き家特例が適用されない

分譲マンションを相続するケースがありますが控除適用外となりますのでご注意ください。

４．相続建物や敷地を平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に譲渡

５．亡くなった所有者が一人暮らししていた住宅

６．相続建物の被相続人が直前に老人ホームに入所していた

平成31年4月1日以降の譲渡から老人ホーム等への入居者も適用対象になりました。

７．相続開始、3年後の12月31日までに譲渡

８．売却額が1億円以下

９．相続から売却まで、当該土地・建物を貸し付け利用していない

相続から売却まで空き家であった等については所在の区・市町村の規定に応じ建物売買契約書写し、公的料金（電気・ガス・水道の閉栓証明）写しなどの提出が必要となります。

１０．売却時に新耐震基準を満たしている

空き家3,000万円特別控除に適用される住宅は昭和56年5月31日以前の建物であるため、譲渡前に新耐震基準の条件を満たす必要があります。

空き家3,000万円特別控除は周辺の生活環境に悪影響（地震時や風化による崩壊など）を及ぼす空き家を継続的に使用できる建物として譲渡することを目的としているのです。

③空き家3,000万円特別控除：相続家屋の要件【耐震補強】

空き家3,000万円特別控除対象の住宅は昭和56年5月31日以前の建物であり、いわゆる旧耐震基準となり、譲渡所得特別控除の要件を満たすには「新耐震基準」へ構造をグレードアップしないとなりません。

国土交通省の調査による空き家の実態は約75％が旧耐震基準以下の建物であり、そのうち60％が耐震性のない建物であると推計されています。

空き家3,000万円特別控除である「譲渡所得特別控除」の適用を受けるには、当該建物を新耐震基準への耐震リフォームが必要となるわけですね。

【新耐震基準とは】

新耐震基準は建築確認日が昭和56年6月1日以降の建物であり、建築確認において適用されている基準を言います。新耐震基準は「震度6強、7程度の地震」でも倒壊しないことが求められています。

【新耐震基準：耐震補強（リフォーム）の例】

• 柱の入れ替え
• 筋交い補強（地震に耐えられる壁を増やす：壁倍率アップ）
• 柱・梁・筋交い等接続部分の金属固定金具追加
• 基礎補強（無筋コンクリート基礎を鉄筋入り基礎とする）※実際は基礎同士を抱き合わせ
• 屋根材交換による軽量化（瓦かコロニアル等へ変更など）
• 外壁の補強工事

耐震補強（リフォーム）は建物の大幅なリニューアル工事となりますが、譲渡所得特別控除を受ける際は必ず必要となることを認識しておきましょう。

④まとめ：相続した家は空き家3,000万円特別控除を利用して、後悔しない譲渡をしましょう

両親がお住まいの家を相続することは多いですが、親が一人暮らしとなり、その後、空き家となる建物がとても多くなっているのが現状です。

空き家は相続権を持つ方が取り壊しや譲渡をすることになりますが、売却の難しさや高額費用による負担が相続人に重くのしかかることで「空き家」を放置するケースも多く、社会問題にもなっています。

しかし、空き家3,000万円特別控除（譲渡所得特別控除）を受けられれば相続に係る金銭的負担を軽減し、周辺地域への影響を減らすことにもつながります。

空き家相続の予定や、すでに相続しているのであれば「空き家3,000万円特別控除」を利用し、譲渡により発生する税金の減額を考えてみてください。

相続した家は「空き家3,000万円特別控除」を利用し、後悔しない譲渡をしましょう。