Q．親子間及び親族間売買は可能ですか？
回答
個人でも親子間売買及び親族間売買は可能です。但し、相場より安く売買した場合、贈与税などの対象になりますので売買価格の設定には注意が必要です。また買主側にまとまった現金がなく住宅ローン等の融資を利用し売買を行う場合には事情は変わります。
Q．親子間・親族間売買に関して
回答
不動産を親子間・親族間で売買することは、通常の不動産売買とことなり、安易な不動産売買価格にはリスクが潜んでいます。また金融機関からの融資は難しく、税金の控除なども適用されません。
①【売買価格問題】過去に親子間で売買したものの売買価格が市場価格と比べ安価で契約したことにより贈与税の対象となったケースもあります。
②【融資問題】住宅ローンを利用する場合、金融機関は親子間・親族間売買には積極的ではありません。これは売買価格の不透明さに加え、親子間であれば、いずれは親から子へ相続されるものをなぜこのタイミングで売買されるのか、住宅ローンを利用し売買代金を事業の返済や転貸などに利用しないかなど、金融機関も慎重になるからです。
③【税金問題】税金の問題についても、通常のマイホーム取得の際の住宅ローンとことなり、「譲渡所得控除」「住宅借入金特別控除」などが適用できないケースもあります。
Q．親子間・親族間売買の価格設定と税金面の注意点
回答
親子間・親族間の不動産売買の場合、一般の売買と比べ、売買価格と税務面でいくつか注意点があります。
①【売買価格】通常、贈与税や相続税は、土地建物も財産評価基本通達に沿って評価を行いますが、これは時価よりも低い金額となっています。親子間の売買の場合、売買価格を時価より低い金額で売買（譲渡）した場合、売買価格と時価との差額に贈与税が課税されるケースがあります。
②【譲渡所得】親子間売買によって売却益がある場合、親に譲渡所得が課税されます。通常、居住用の土地建物を第三者に売却した場合、租税特別措置法第３５条の居住用財産の譲渡所得の特別控除（いわゆる「３，０００万円控除」）の適用により、譲渡益３，０００万円までは課税されません。しかし配偶者・直径血族・生計を一にしている親族に譲渡した場合は適用除外となっています。
③【住宅借入金特別控除】「住宅ローン控除」マイホームの取得した場合、所得税の特例として、居住者が住宅ローン等を利用した場合で一定の要件に当てはまる場合、そのための借入金年末残高の合計額を基として各年分の所得税（住民税）から控除する「住宅借入金特別控除（住宅ローン控除）」があります。その用件に生計を一にしている親族からの土地や中古住宅の取得は適用除外となっています。
その他、控除・特例などが不適用となる場合がありますので注意が必要です。税金対策については、弊社提携の税理士もご紹介も可能です。
Q．親子間・親族間売買の住宅ローン融資について
回答
親子間・親族間売買の住宅ローンについて、金融機関に相談すると消極的なところがほとんどです。
【金融機関が住宅ローン融資に消極的な理由】
①親から子へ不動産の所有権移転する場合は、贈与もしくは相続によるケースが一般的であり、課税されたとしても親から買い受ける売買総額に比べれば少額である。なぜ多額の借入金と諸費用をかけて親の不動産を買わなければならないのか
②親の資金繰りのために子に売却をするのではないか？単なる子からの名義借りではないか？
③親子売買では売買価格が不透明、また融資金が何に利用されるかも不透明
④保証会社の承認が得られない（保証会社とは住宅ローン等の返済金が遅延・滞納した場合、借主に代わって融資元に返済する会社のこと）
上記が主な理由です。但し金融機関・保証会社が健全な融資だと判断できる理由があれば、住宅ローン等の承認を得られる可能性は高くなります。
Q．融資の承認が得られる可能性が高いケースは？
回答
金融機関も融資金を回収できなくなるリスクを避けるため、以下の項目を判断されるようです。
①買主（息子、娘）の属性（年収、勤務先、借入状況）が良い
②売主（親）と買主（息子、娘）が同一の勤務先ではない
③買主（息子、娘）に自己資金がある
④不動産の担保評価がある
⑤対象不動産以外にも担保提供できる不動産がある
上記の内、３個程度、該当していると親子間及び親族間の売買でも、比較的、融通が通りやすくなるようです。逆にすべてないと、融資審査は厳しいものになることを予めご承知ください。また、色々なケースが考えられますので、一度条件をお聞かせください。
Q．融資が必要な場合の当社対応について
回答
①お客様へ売買背景のヒアリングをさせていただきます。(ご事情や今までの経緯、負債等を確認)
②ヒアリングを基に金融機関へ相談前の取りまとめを行います。
③数社の金融機関へ口頭で審査受付の可否を確認いたします。
④担当者確認後、受付可能であれば事前審査書類のご記入をいただきます。
⑤口頭応諾の金融機関へ、弊社から申込書を提出します。
⑥事前審査の承認が下りましたら、売買契約を締結し本審査を行います。
⑥その後は、通常の不動産売買契約の流れになります。
なお、①のヒアリング段階で今までの相談ケースから難しいと判断した場合、その旨を申し上げますので、お客様への金銭的なご負担などはございません。
また融資は、金融機関にご判断いただきますので、弊社が承諾を得られそうと判断しても、結果承諾が得られない場合もありますので、あらかじめご承知おきください。
Q．親子間・親族間売買の主なサポート内容
回答
①親子間間売買成立に向けてのサポート業務
②売買金額のアドバイス、価格査定
③契約書及び不動産重要事項説明書作成
④融資利用の場合、金融機関との交渉業務
⑤ローン申込書の提出から金融機関へ立会
⑥税金面のアドバイスまたは税理士紹介
⑦所有権移転手続きに向けて、金融機関や登記手続きサポート
⑧現金の場合、ご自身での登記申請をサポート（司法書士依頼不要）
⑨翌年の税務申告の助言、サポート
Q．親子間及び親族間に関する相談で多いのは？
回答
①価格評価、契約書作成、登記・・・約５０％
②持分売買、親子間売買関連・・・約３０％
③支払不安関連・・・約１５％
④その他・・・約５％
親子間売買のご相談は、上記の比率になっています。
１．売買価格や税金などの問題です。
２．契約内容の問題は、「契約の文言・注意事項」や「契約書作成依頼」等です。
３．支払不安は、「親の定年退職、失業などにより、今後の住宅ローンの支払いが困難な場合」や「収入減により月々の返済が苦しい場合」など
４．売買、賃貸相談など
尚、上記相談は事例であり、親子間・親族間売買のご相談は個々の事情によりことなりますので、お客様にあった解決方法をご提案いたします。
お電話・メールでも対応可能です。
総合受付 075-781-7031
お問い合わせ・ご相談は無料です。
Q．ご依頼に関する注意事項
親子間・親族間売買業務について、客観性、公正さを欠く内容のご相談や詐害行為などに当るものについて、弊社の疑念を払拭できない取引は、ご依頼をお受けできない場合がございますので、あらかじめご承知おきください。
