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親子・親族・個人間の不動産売買情報サイト

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共有名義・持ち分売買

お客様の大切な個人財産の保護に万全を尽くします。

Q.不動産の持ち分売買は可能ですか?

回答

  • 親子間・親族間・個人間で持ち分売買は可能です。
    但し、相場より安く売買した場合、贈与税などの対象になりますので売買価格の設定には注意が必要です。
     

Q.持ち分売買の問題点

回答

  • 持ち分売買の注意点に以下のものがございます。
  • @【売買価格問題】過去に親子間で売買したものの売買価格が市場価格と比べ安価で契約したことにより贈与税の対象となったケースもあります。
  • A【融資問題】持ち分売買でも住宅ローンを組むことは可能です。(制約あり)
  • B【税金問題】税金の問題についても、通常のマイホーム取得の際の住宅ローンとことなり、「譲渡所得控除」「住宅借入金特別控除」などが適用できないケースもあります。

Q.親子間・親族間売買の価格設定と税金面の注意点

回答

  • 一般の売買と比べ、売買価格と税務面でいくつか注意点があります。
  • @【売買価格】共有持ち分の適正価格は持ち分を共有者が購入する場合と共有者でない市場で第三者が購入する場合では金額がことなります。@一般的には「不動産の適正価格×持分」で求めることができます。しかし、A市場で第三者が購入する場合、対象不動産の利用には制限がありますので、鑑定評価(例:競売での評価事例が参考とされ適正価格×持分に対して20%〜30%の減価が行われます。)により一般的に低くなります。実際に共有者間で売買する場合、売り側は高く売りたいので@を主張しますが、買い手はAを主張し水掛け論になることもあります。その他、時価より低い金額で売買(譲渡)した場合、売買価格と時価との差額に贈与税が課税されるケースがあります。       
  • A【譲渡所得】親子間売買によって売却益がある場合、親に譲渡所得が課税されます。通常、居住用の土地建物を第三者に売却した場合、租税特別措置法第35条の居住用財産の譲渡所得の特別控除(いわゆる「3,000万円控除」)の適用により、譲渡益3,000万円までは課税されません。しかし配偶者・直径血族・生計を一にしている親族に譲渡した場合は適用除外となっています。また、所有かつ居住している本人だけに適用する制度ですので、居住していない親族の持分だけに課税される欠点もあります。
  • その他、控除・特例などが不適用となる場合がありますので注意が必要です。税金対策については、弊社提携の税理士もご紹介も可能です。
     

Q.持ち分売買の住宅ローン融資について

回答

  • 持分売買での住宅ローン融資も可能です。但し、買主側が既に他の金融機関からの借入があり、売買対象不動産に抵当権が設定されている場合は、新たな融資が難しくなります。その場合の方法として、新たに組む住宅ローンを既存のローンを金額を含めた借入れを行うことになります。
   

Q.融資が必要な場合の当社対応について

回答

  • @お客様へ売買背景のヒアリングをさせていただきます。(ご事情や今までの経緯、負債等を確認)
  • Aヒアリングを基に金融機関へ相談前の取りまとめを行います。
  • B数社の金融機関へ口頭で審査受付の可否を確認いたします。
  • C担当者確認後、受付可能であれば事前審査書類のご記入をいただきます。
  • D口頭応諾の金融機関へ、弊社から申込書を提出します。
  • E事前審査の承認が下りましたら、売買契約を締結し本審査を行います。      
  • Eその後は、通常の不動産売買契約の流れになります。      
  • なお、@のヒアリング段階で今までの相談ケースから難しいと判断した場合、その旨を申し上げますので、お客様への金銭的なご負担などはございません。
    また融資は、金融機関にご判断いただきますので、弊社が承諾を得られそうと判断しても、結果承諾が得られない場合もありますので、あらかじめご承知おきください。

Q.共有持ち分売買のサポート内容

回答

  • @持ち分売買成立に向けたサポート業務
  • A売買金額のアドバイス、価格査定
  • B契約書の作成、不動産調査報告書(重要事項説明書)の作成
  • C融資利用の場合、金融機関との交渉業務
  • Dローン申込書の提出から金融機関へ立会
  • E税金面のアドバイスまたはパートナー税理士紹介
  • F所有権移転手続きに向けて、金融機関や司法書士との連絡・調整
  • G翌年の税務申告の助言、サポート       
 
    

Q.ご依頼に関する注意事項

  • 親子間・親族間売買業務について、客観性、公正さを欠く内容のご相談や詐害行為などに当るものについて、弊社の疑念を払拭できない取引は、ご依頼をお受けできない場合がございますので、あらかじめご承知おきください。


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