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リースバック

お客様の大切な個人財産の保護に万全を尽くします。

Q.不動産リースバックとはなんですか?

回答

  • リースバックとは、不動産売買と賃貸借契約が一体となった契約のことです。自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けることができます。売却後は運営会社に所有権が移転するので、自宅の相続についてのトラブルを回避できますし、契約次第では売却後に自宅を買い戻すことも可能です。ただし、リースバックにはデメリットもあるので、特徴を理解したうえで利用することが大切です。今回は、リースバックのメリット・デメリット、代表的な事例を紹介します。  

    近年、リースバックに注目が集まっています。この背景には住宅ローンの借り入れ年齢の高齢化、高齢無職世帯の貯蓄高の減少、2000年代から始まった平均給与の減少、といったといった社会的背景が影響していると考えられます。さらに、新型コロナウイルス感染症の流行による収入の減少がさらなる環境悪化をもたらす可能性もあり、リースバックに対する関心はさらに高まることが予想されます。
                 
     

Q.リースバックのメリットその1

自宅を売却した後も、住み慣れた家に住み続けられる

  • まとまった資金を手に入れるために自宅を売却すると、通常は別の家を探して引っ越さなくてはなりません。しかし、高齢になるほど、新居を購入するために住宅ローンを組んだり、賃貸住宅を借りたりするのは難しくなるのではないでしょうか。リースバックなら、運営会社と賃貸借契約を締結することで、自宅を売却した後も同じ家に住み続けられます。自宅を売却してまとまった資金を手に入れながらも、慣れ親しんだ自宅に住み続けられるのは、リースバックの大きなメリットです。


Q.メリットその2

所有するコストがなくなる

  • 自宅を所有している場合、住宅ローンを完済していれば、定額の支出はありませんが、修繕が必要になるとその都度支出が発生しますし、固定資産税や火災保険、地震保険の支払いも必要です。一方、リースバックでは自宅を売却して賃貸借契約を締結し、毎月一定の家賃(リース料)を払うことになります。自宅を所有している時の費用がなくなり、支払いが定額化されるので、資金計画が立てやすくなります。賃貸借契約の場合、家財やマンションの専有部分には火災保険をかけるのが一般的ですが、中には火災保険料が無料の運営会社もあります。
     

Q.メリットその3

家を所有することで負うリスクをなくせる

  • 自宅を所有していると、価格下落や修繕、災害による建物の損壊などのリスクがあります。また、変動金利の住宅ローンが残っている場合は、金利上昇で返済額が増加するかもしれません。特に災害などは不動産の資産価値を大きく目減りさせてしまう可能性がありますが、リースバックで自宅を売却すれば、所有権が運営会社に移転するので、これらのリスクは運営会社が負うことになります。
     

Q.メリットその4

住替え時にも活用できる

  • リースバックは、新しい家に住み替える際にも利用できます。リースバックで自宅を売却すれば、まとまった資金が手に入り、新居の購入資金に充てられますし、住宅ローンが残っている場合にも残債を返済することが出来るので、借入を精算することが出来ます。また、新居に住み替えるまでは今までの家に住み続けられるので、仮住まいを見つけて一時的に引っ越しする必要もありません。

Q.メリットその5

老後資金の確保にも

  • 高齢化に伴い、老後資金に不安を感じている方は多いのではないでしょうか。リースバックを利用すれば、同じ家に住み続けながら、自宅の売却でまとまった資金を手に入れられます。また、不動産は共有で相続すると後々に不都合が生じますし、だれか一人が相続すると他の相続人との間で不平等が生じ、トラブルになりやすいとされています。リースバックを利用して、財産を現金化しておけば、相続についてのトラブルも回避することができる

Q.リースバックのデメリットその1

売却価格が市場価格より安くなる可能性がある

  • リースバックは、基本的に自宅の売却価格が市場価格よりも安くなります。市場価格よりも安くなる理由は、リースバック運営会社が売主(借主)の家賃滞納リスクや、買い戻しに応じるために自由に売買できない制約などを抱えているからです。また、リースバックでは、売却価格と家賃がトレードオフの関係にあるため、仮に高く売却できたとしても、その場合は家賃が高くなる傾向があります。リースバックは売却しても自宅にそのまま住み続けられる分、普通に売却するより売却価格が安くなる点に注意が必要です。
         
 
 

Q.デメリットその2

所有権する資産ではなくなる

  • リースバックで自宅を売却すると、所有権はリースバック運営会社に移転します。メリットのところで紹介したように、価格下落や災害などのリスクは無くなりますが、自分の好きなようにはできなくなります。たとえば、「リフォームや建て替えをしたい」と思っても、運営会社の許可なく行うことはできません。将来、自宅のリフォームやリノベーションなどを考えているなら、リースバックの利用は慎重に判断しましょう。      
 
     

Q.デメリットその3

ずっと住み続けられるとは限らない

  • リースバックは、自宅を売却した後も同じ家に住み続けられるのがメリットです。しかし、リースバックの多くは、賃貸契約期間が定められている「定期借家契約」で賃貸借契約を締結しますが、「定期借家契約」の場合はずっと住み続けられる保証はありません。定期借家契約では、貸主と借主の合意があれば再契約は可能ですが、運営会社の事情で再契約ができず、売却から数年後には引っ越しを迫られる可能性もあります。リースバックでも賃貸借契約の期間を越えて家に住み続けたい場合は、定期借家契約ではなく、普通借家契約が締結できる運営会社を選ぶと安心です。
          
 
      

Q.リースバック利用手続きの流れ

一般的なリースバックの流れを紹介します。

  • @ご相談・仮査定
    まずはご利用の運営会社に問い合わせください。ここでは、一般的に自身の所有物件や状況、希望条件(売却価格、家賃)についての確認がされます。       
  • A物件の調査及び査定
    物件を訪問し、調査・査定を行います。       
  • B売却価格・家賃の提示
    ここで、売却価格や家賃の提示がされ、希望条件のすり合わせを行います。      
  • C売買・賃貸契約
    契約条件の同意後、売買・賃貸契約が行われます。      
  • D所有権移転手続き
    契約内容に沿って、法務局へ所有権の移転手続きを行います。      
  • E売買成立・賃貸開始
    売買代金が支払われることで売買が成立し、所有権が移転されます。それと同時にご自宅の賃貸契約が開始します。      
 
     

Q.その他の質問

回答

  • 売買成立から入金までの期間は?
    通常、1週間から1カ月程を要します。
    リースバックを利用するために複数の手続きが必要になるため、早くても1週間を要します。
          
  • 手元資金がほとんどないのですが、費用は掛かりますか?
    リースバックは、あくまで不動産売買+賃貸借契約であるため、不動産売却に係る費用と賃貸に係る費用が発生します。ただし、これらの費用を売却代金から支払うことができますので、手元資金がなくても利用できます。     
  • できるだけ長く住みたいのですが?
    一般的に「定期賃貸借契約」となり、賃貸期間が定まっています。長く住みたい場合は賃貸契約の方法・期間について、売買契約前に事業者との協議が必要になります。      
  • 高齢で年金受給者ですが、リースバックは利用可能ですか?
    高齢者や年金受給者であっても、利用することができます。リースバックは、融資商品とは異なり、年齢制限や収入の基準を設けていないことが多いためです。      
  • 家賃の支払いを抑えることは可能ですか?
    売却価格次第では、家賃の支払いを安く抑えることは可能です。ただし、 リースバックの家賃は対象となる不動産の売却価格を基準に算出されますので、売却価格と家賃のバランスを考慮した上で、総合的判断になります。         
 
   

Q.ご依頼に関する注意事項

  • 業務について、客観性、公正さを欠く内容のご相談や詐害行為などに当るものについて、弊社の疑念を払拭できない取引は、ご依頼をお受けできない場合がございますので、あらかじめご承知おきください。


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